不動産投資に利用する事業用ローンと住宅ローンの違い【事業用ローン徹底解説4】

不動産投資に利用する事業用ローンと住宅ローンの違い【事業用ローン徹底解説4】

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4回に渡ってお送りする連載企画、事業用ローン徹底解説。第4弾の今回は、不動産投資に利用する事業用ローンと住宅ローンの違いについて詳しく比較していきます。

これまでの記事はこちらです。是非一緒にご参照ください!



事業用ローンは不動産投資に利用することもできる

事業用ローンには不動産投資用のローンもあります。不動産投資に利用する事業用ローンは不動産投資ローン、アパートローンと呼ばれることもあります。

一口に不動産といっても、いくつか種類が分けられます。例えば、自分や家族と住むための一般的な居住用の住宅、事務所や店舗利用を目的とする不動産、賃貸住宅として提供する目的のアパートやマンションなどです。

いざ不動産を購入するとなると、購入費用が高額であるのがほとんどです。多くの場合、ローンを利用し、購入資金を借り入れた上で不動産を手に入れることになるでしょう。

その際利用するローンの種類もいくつかの種類があり、事業用ローンの場合、主に投資目的の賃貸住宅を購入する場合に活用するローンとなります。一方、居住用の住宅を購入する場合は、住宅ローンを利用するのが一般的です。

投資目的で事業用ローンを活用する場合、借入先の選択肢はメガバンクや都市銀行、地方銀行、信用金庫と幅広い金融機関があります。ただ、メガバンクは主に富裕層を対象にする傾向があります。一般個人で利用する場合は、都市銀行や地方銀行、地元密着型の信用金庫、信用組合などのほうが新築の賃貸アパートやマンション、中古物件に対する融資にも積極的な可能性があるでしょう。また、りそな銀行やオリックス銀行など、都市銀行や地方銀行の中には、不動産投資ローンを専門的に取り扱っていることもあります

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事業用ローンと住宅ローンの違い

不動産投資に利用する事業用ローンと住宅ローンとは、利用用途だけでなく融資金額や借入できる年齢などにも違いがあります。主な違いは下記の一覧表の通りです。

  事業用ローン 住宅ローン
利用用途 事業用目的 居住用目的
返済原資 個人の収入や貯蓄、物件の家賃収入 個人の収入や貯蓄
融資額の目安 年収の10~20倍程度 年収の5~8倍程度
借入の年齢制限 70歳以上も借入可能(※条件による) 65歳~70歳未満
金利相場 年1.5%~5%程度 年0.5%~2.0%程度
返済期間 20年~35年 25年~35年
主なローンの審査基準 収益性+個人の返済能力 個人の返済能力
法人名義での契約 ×

 

●利用用途

事業用ローンが住宅用ローンと違うポイントのひとつは、ローンを利用する目的です。基本的に住宅ローンは個人が居住目的で住宅を購入する際に活用できるローンとなります。

一方、事業用ローンは賃貸に出し、家賃収入を得るなど、不動産投資事業収益を上げることが目的であれば、借入が可能です。

●返済原資

一般的に、住宅ローンは購入する人の収入や貯蓄を返済原資として考えます。事業用ローンの場合は、さらに購入する物件の家賃収入なども原資として判断し、融資額や金利の設定など、審査を行うことが多いです。

●融資額

事業用ローンと住宅ローンとでは、融資額にも差があります。住宅ローンは収入や貯蓄をベースに融資額や返済を考えますが、事業用ローンは返済原資を家賃収入からも得られると考えます

さらに、物件が好立地にある場合や、賃貸需要が高いエリアの物件であれば、融資額も大きくなりやすいです。個人の返済能力だけでなく、物件の資産価値によっても融資限度額の判断がされるため、事業用ローンはおよそ年収の10倍程度の借入が可能とされています。

●借入に対する年齢制限

住宅ローンの場合、返済の原資を毎月の収入や貯蓄をベースに考えるため、借入の年齢については、定年前までの65~70歳未満を上限とすることが多いです。対する事業用ローンは収益から返済に充てることを考えるため、資産状況や購入する物件によっては70歳以上でも借入できる場合があります。

●金利相場

事業用ローンは事業用目的での借り入れとなるため、住宅ローンに比べると高めであることが多いです。

住宅ローンの金利が事業用ローンに比べ低くなりやすいのは、居住目的での不動産購入であることと、貸し倒れのリスクが少ない収入や貯蓄を返済原資として考えるためです。借入先や金融情勢によって変動はあるものの、金利相場はおよそ0.5~2.0%ほどといわれています。

一方事業用ローンの場合、借入先からすると、物件によって貸付額が高額になる場合や、返済原資として考えていた通りの収益が得られず貸し倒れのリスクもあります。したがって、金利相場は、年1.5%から5%と高めに設定されることが多いです。

ただ、事業用ローンの金利水準は、リスクに応じて変動しやすいです。例えば高額物件への投資を目的とする場合は高い金利水準になりやすいです。反対に、借入額が少ない場合や、比較的リスクが少ない不動産投資と判断されれば、金利水準が1%台に下がることもあります。

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●返済期間

事業用ローンと住宅ローンとの返済期間は、あまり大きな差はありません。ですが、事業用ローンのほうは建物の耐用年数によって返済期間が変わるため、中古の木造物件だと20年程度の返済期間になることもあります。住宅ローンと比較すると、返済期間が短く、毎月の返済負担が大きくなる可能性はあるでしょう。返済額については、事前に確認しておくことが大切です。

●審査でチェックされるポイント

住宅ローン審査は、居住目的なので利用者の属性を見て返済能力を判断します。属性とは、年収(給与や事業収入)、勤務先、勤続年数、貯蓄などのことです。さらに他社の借入状況や債務状況など信用情報もチェックされます。また、自営業者や経営者の場合は、確定申告書や決算書の提出も必要です。

連帯保証人が必要な場合は、その保証人の属性や過去の債務履歴、信用情報なども審査されます。審査では、「個人」の信用度がチェックされるので、返済能力に応じて借入可能額も変動するでしょう。

一方で、事業用ローンは属性だけでなく、購入する物件も審査の判断材料になるのが特徴です。

例えば、物件が木造で築年数が古い場合やアクセスが悪く空室リスクが高い物件の場合は、いくら高属性の人でも希望額で審査が通らないケースがあります。反対に、属性がよくなくても都心の新築物件なら審査が通る可能性もあります。物件に担保力があれば、仮に返済が難しくなった場合も、購入する不動産を担保として資金の回収ができるからです。

購入する物件の判断は、借入先によって審査基準が異なります。したがって、事業用ローンを申し込む際は、一つの金融機関で審査が下りなくても、他をあたれば通る可能性もあるでしょう。

●法人名義での契約

事業用ローンと住宅ローンとは、法人名義で契約できるかどうかにも違いがあります。基本的に住宅ローンは、契約者が購入した物件に住むことを前提とするため、法人契約はできません。対する事業用ローンの場合は、法人名義での契約が可能です。物件の購入目的が事業用であり、賃貸に出して収益を得るなどするためだからです。

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事業用ローンで不動産を購入するメリット

引用:pixabay

事業用ローンは不動産投資に活用されることが多いのは、いくつかのメリットがあるためです。どんなメリットがあるか知って、事業用ローンの活用の幅を広げましょう。

●自己資金プラスアルファで購入物件の幅が広がる

事業用ローンを使って不動産を購入するメリットのひとつは、自己資金だけでは手が届かない物件を購入できる可能性があることです。購入費用に使える金額が増えることで、より収益性の高い物件を購入できるかもしれません。

また、借入できる金額は金融機関によって審査基準が異なりますが、年収の20倍近くの金額を借入できれば、自己資金は少額で投資を行える可能性もあります。審査によっては、いわゆるレバレッジ効果を活かし、不動産投資を行えるケースもあるでしょう。

●ローン活用用途の幅が広い

事業用ローンのメリットは、目的が事業用であれば使用使途を問わないことにあります。借入をしておけば物件購入や土地購入など不動産投資だけでなく、給与の支払いや設備投資など、事業運営の中で幅広く活用できるでしょう。

●返済を一本化できる

事業用ローンは、事業目的であれば使用使途を問わないため、返済を一本化できるのもメリットといえます。住宅ローンとの二本立てだと、返済日がそれぞれ別になるため、返済が煩雑ですし、最悪返済を忘れるリスクもあるからです。

万が一返済日を忘れ、返済が遅れると遅延損害金が発生しますし、場合によっては信用情報にも傷がつくリスクも生まれます。また、余計な支出をすることで、事業運営に悪影響を与えることや、経営を圧迫する恐れもあるでしょう。借入を事業用ローン一本に絞れば、返済日を忘れる可能性を減らし、余計なリスクを生む心配も少なくなるでしょう。

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●借入先によっては審査が通りやすい

一般的に住宅ローンは、返済能力を個人の年収や事業収益などで判断されるため、事業用ローンに比べ、審査に時間がかかりやすい上、審査基準も厳しめといわれています。保証人が必要な場合もあるため、審査に通るまである程度労力が必要になるでしょう。

対する事業用ローンは、いくつか種類がある中で、特にノンバンク系の事業用ローンの場合は審査が通りやすい傾向にあります。必要書類も少なく、最短即日融資が可能な場合もあるので、いざというときの頼れることも多いでしょう。

●無担保・無保証のローンもある

事業用ローンの中には、ノンバンク系の事業用ローンを中心に、無担保・無保証で借入できるものもあります。保証人が必要になることが多い住宅用ローンに比べ、利便性は高いでしょう。

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事業用ローンで不動産を購入するデメリット

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事業用ローンを不動産購入に利用する場合、次のようなデメリットもあります。

●社宅や社屋購入には住宅ローンのほうがいい場合も

利便性の高い事業用ローンですが、社宅や社屋購入については、住宅ローンを活用するほうがいい場合があります。住宅ローンに比べると金利が高めだからです。

住宅ローンと事業用ローン、どちらを利用しても利息負担は発生するので、できるだけ金利が低いほうが負担は減らせるでしょう。利息自体は毎月いくらかの金額であっても、積み重なればまとまった金額になるからです。

ただ、状況や物件によっては、事業用ローンを利用したほうがいい場合もあります。購入の際は金利を比較し、どちらがいいか慎重に判断することが大切です。

●事業用ローンの種類によっては購入費用が足りなくなることも

事業用ローンは、借入限度額が500万円や1,000万円程度の場合も多いです。不動産投資を目的とする場合、数千万円程度のまとまった金額が必要になることも多いため、全額事業用ローンで賄うことは難しいこともあるでしょう。不動産購入に事業者ローンを利用する場合は、ある程度自己資金を用意した上で、物件を慎重に検討する必要があると考えられます。

●住宅ローン控除が使えない

事業用ローンを利用する場合、不動産購入をしても控除が受けられないのもデメリットといえます。例えば、住宅ローンであれば利用できる、「住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除)」も活用できません。住宅ローン控除は、個人が住宅ローン等を利用して住宅を建てた場合や、増改築をした場合などに受けられる制度だからです。

●不動産投資が行き詰まると破産のリスクも

事業用ローンで不動産投資を行う場合は空き室リスクも考えておく必要があります。空き室が増えればローン返済が滞り、売却に迫られる可能性もあるからです。最悪の場合、売却できず破産するリスクもあります。事業用ローンを投資に活用する場合は、慎重な判断が求められるでしょう。

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事業用ローンは目的や状況に合わせて借入先選びを

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事業用ローンは使用使途が事業に関することを目的に利用できるローンです。

事業用ローンの借入先の選択肢は、日本政策金融公庫や銀行など金融機関、消費者金融、信販会社など多岐にわたります。それぞれの借入先によって金利相場や審査基準は異なるため、資金調達を検討する場合は、会社の経営状況や借入の目的によって選ぶことが大切です。

例えば、起業時の運転資金が目的であれば日本金融公庫、審査に時間がかかってもまとまった金額を低金利で借り入れしたい場合は銀行系の事業用ローンの審査を受けるなどです。多少金利が高くても、すぐにでも資金調達をしたい場合は消費者金融や信販会社などノンバンク系の事業用ローンをあたってみてもいいでしょう。

事業用ローンは、事業目的であれば不動産投資に活用することもできるほど、利用用途の幅が広いローンです。それぞれの事業用ローンを比較・検討し、目的や用途に合わせて上手に活用しましょう。

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※記事の掲載内容は執筆当時のものです。