不動産投資のリアルな失敗例とは？成功する為のコツも徹底解説！
初期投資が大きいものの、安定の収入を得ることができる不動産投資に魅力を感じる方は多いはずです。しかしリスクは当然付いてくるので、失敗すれば大損へと転じてしまいます。ちょっとした隙で失敗に繋がってしまうことがあるので、気を引き締めなくてはいけません。
ここでは不動産投資によるリアルな失敗例をご紹介しつつ、成功するためのコツを徹底解説致します。
目次
不動産投資における失敗の定義
不動産投資で失敗したという定義について詳しく解説します。自分が想像している失敗のラインと、実際の失敗のラインは違う可能性があります。
不動産投資を失敗と判断するのは
不動産投資の旨味と言えば毎月の家賃収入です。もともとご自身が持っている土地や建物がある場合は0円スタートとなるため家賃が入った時点で黒字になるのでプラスになりますが、土地や建物を購入することから始まる場合は話が違います。
例え毎月家賃収入が入り続けていたとしても、家賃収入のトータルの金額が不動産を購入した金額を上回っているor最後にその土地や建物を売却する時の金額が購入時の金額よりも上回っていないことには黒字とは言えません。
そして不動産を抱えると言うことは維持費も当然莫大です。保険代、修繕費、維持費、税金など、家賃収入からそれらの部分を差し引いて毎月の収支をつけることになります。収入額よりも支出額が上回ってしまうのであれば、それは失敗と言えるでしょう。
不動産投資の失敗は最終的に赤字の時
不動産投資を開始する時に銀行で不動産投資ローンを組むと、毎月入ってくる家賃収入でそのローン額を返済していく流れになります。返済期間は長くて35年、45年とありますが、その長い間コンスタントに家賃収入を得る必要があるのです。
つまりローン返済額よりも家賃収入額が大きく上回らなければ意味がないと言えます。例えば初めの間は家賃収入が入ってきたとしても、いつ家賃収入が途切れるかというのは誰にも分かりません。
入居者がいなくなってしまってローン返済額が払えなくなるというパターンもあり得ないことではありません。その場合は自己資金からローンを返済していくことになるので、最悪の場合は貯金が底ついて自己破産になってしまうケースも実際にあります。
毎月の家賃収入があるからと言ってすぐに成功とは言えません。最終的にローンを返済した上で更にそれでもプラスになっている時が真の不動産投資の成功と言えるでしょう。最終的に赤字になった時が不動産投資の失敗です。
不動産投資における失敗例
ここでは実際にあった不動産投資の失敗例をご紹介します。事前に失敗例を知っておけば回避できることも増えるので、是非参考にしてみて下さい。
失敗例①不動産会社の言うことを鵜呑みにしてしまった
不動産を探していた時に、ふと不動産会社からの甘い情報が手に入ることがあります。例えば「立地やアクセスが良い場所にある物件なのに購入額が安い」というパターンです。本来であれば考える時間を充分に取り、色々な観点からその物件のメリット・デメリットについて考えなくてはいけません。
しかし条件が良いということもあり、「契約を早めないと他の人に購入されてしまう」というような言葉に惑わされることもあるのです。慌てて契約するものの、実際は立地やアクセスが良いものの、建物の築年数が古くて入居者が見込めないというデメリットが隠れています。
修繕費を支払ったとしてもそれを上回る家賃収入が定期的に入ってくるかどうかも分からず、失敗に終わってしまうパターンもあります。他にも「この時期は安く買える時期で、○○の間に売却すれば高値で売れる」といったような確信のない情報にも気を付けて下さい。
自分の理想だけがから回って実際は売却できないケースも多くあるので、不動産を購入する時はその場限りの感情で決めず、周りの意見を取り入れながらしっかりと考える必要があります。
失敗例②入居者が見つからず値下げスパイラル
不動産を購入したからと言って必ずしも入居者が入る保証はありません。実際に半年間入居者が入らずに収入が0円というケースもあるため、物件選びは慎重に行いましょう。入居者が物件を選ぶ時に気にするポイントは、アクセス面と家賃です。
駅から遠いだけでも入居希望者は少なくなります。入居者が少ないことで、少しでも入ってほしくて家賃の減額を行うようになります。その結果思っていたような収入が上がらず、マイナスになってしまうこともあるでしょう。
失敗例③ワンルームマンション投資の失敗
不動産投資を始めるのなら、マンションよりもワンルームマンションの方が物件価格も安いです。不動産取得税や固定資産税も安くデメリットが少ないので、初めてでもチャレンジしやすいのです。しかしこれは土地別によって評価は分かれます。
例えば田舎の場合、1人暮らし物件よりもファミリー物件の方がより注目されます。そのためマンションよりも需要が少なくなるので、入居者が入らず収入が思ったようにいかないということもあるでしょう。
逆に東京では単身物件がより重宝されています。そのためワンルームマンションを購入する際は、その土地のニーズについても考える必要があるということです。
失敗例④売却査定額がローン残額を下回り売却できない
物件を購入したものの、ある程度のタイミングで売却に踏み切る場合もあるはずです。ローンの返済が残っている場合はその物件を売却した金額から支払う必要がありますが、ローンの元金よりも安い金額を提示された場合は売却することもできません。
中古物件として売却に出すと土地と建物の評価を金額として提示されるため、ご自身が購入した時よりも安くなるケースが多いのです。
ちなみに不動産を購入してから5年以内に売却すると、短期譲渡のせいで課税割合が40%も加算されてしまいます。手元に残る金額が更に少なくなってしまうため、物件を売却する時期は物件を購入した段階からプランを練っておくしかありません。
失敗例⑤節税しようとして失敗
「節税になる」と持ちかけられて不動産投資を開始する方もいることでしょう。しかしそれは自分の自己資金からまかなうため、結局はマイナスになるということです。所得税還付(10万円)を受けることはできますが、そこから先の計画をしっかり立てずに不動産投資を始めることはおすすめできません。
初めての不動産投資で失敗しないためには？
初めての不動産投資でも失敗しないためには、3つのポイントに注意しておく必要があります。
- 自分でできることは率先してやる
- 準備期間を設ける
- 完璧な物件は存在しないものとする
自分で始める不動産投資なのに、他人に任せきりというのはおすすめできません。成功するためには自分で調べて学び、それを実行することが1番の鍵となります。良い物件が見つかったとしてもすぐには即決せず、仕入れられる情報はできるだけたくさん仕入れて下さい。
情報を入手することは決して無駄にはなりません。例えば1,500円程度で販売されている不動産関係の情報書などもとても参考になるはずです。また知識だけではなく、人と人とのコミュニケーションも大切にするようにしましょう。
不動産説明のセミナーに行ってみると色々なことが見えてきます。情報収集することはもちろん、細かなことをプロに質問して解決したり、仲間ができてコミュニケーションの幅も広がることでしょう。
セミナーの資料を請求するだけでも第1歩となるので、まずは興味を持ってみることが大切なポイントとなります。
失敗する人に見られる特徴がある
不動産投資に失敗する方には実は2つの特徴があります。例えば自分では何もしようとせず、不動産会社に丸投げしている方は失敗しやすいです。自分でも知らない間に物件の価値が下がってしまってはどうしようもないですし、意味がありません。
また計画性がない方も失敗する傾向にあります。不動産投資は家賃収入だけではなく、支出があるということもしっかり考えましょう。保険や税金だけではなく、予期しない出費も必ずあります。
家賃収入があったからと言ってその資金を使いすぎてしまうと、ローンが支払えなくて失敗に終わるということも充分考えられます。
不動産投資で失敗を成功に！変換する方法
不動産投資を失敗で終わらす前に成功に近づけるための方法を4つご紹介します。見て見ぬふりをするのではなく、まずは自分でもできることから始めてみましょう。
成功へ変える方法①リフォームやリノベーション
いつまでも新たな入居者が現れなかったり、家賃収入がままならない場合は、その物件自体に価値を失っている可能性もあります。そんな時は思いきって、リフォームやリノベーションを行うことで話題を呼び、赤字から一転黒字に変わる可能性があります。
もちろんリフォームやリノベーションには大きな費用がかかるので計画性は必要ですが、可能であれば踏み切ってみるのも1つの方法です。
成功へ変える方法②繰上返済
家賃収入に余裕がある場合は、繰り上げ返済も計画してみてはいかがでしょうか。繰り上げ返済をすることで毎月の返済額が少なくなること、返済期間が短くなるという2つのメリットを実感することができます。
返済期間を契約当初のままにすれば毎月の返済金額もかなり抑えることができるので、長期間無理をせずにすむということにも繋がります。
成功へ変える方法③用途を変換
不動産投資当初が右肩上がりでも、年月を重ねるうちに需要がなくなってくるパターンがあります。そういう場合は1度方向転換をしてみましょう。例えばマンションであれば民泊施設に変えてみるなど、色々な方向性へを考えてみるのがおすすめです。
もちろんマンションの規約(※民泊が許可されているかどうか等)を確認する必要がありますが、見る方角を変えればまた違った景色が見えてくる可能性が広がります。
成功へ変える方法④仲介会社を変更
仲介会社を変更するのも失敗から脱出する方法です。仲介会社のサポート力の違いで収入に差が出るということも実際にあるのです。
例えば「いつまでも入居者が決まらない」、「入居者からのクレーム対応がずさん」、「退去時のトラブルが絶えない」など、こういったトラブルを解決するためには仲介会社のサポートが必須です。
こういったトラブルをうまく対応してもらえない場合、ご自身だけではなく入居者からの不振にも繋がってしまいます。これから先も不安が残る形になるので、思い切って仲介会社を変更してみましょう。
不動産投資に失敗しないためすること
不動産投資に失敗しないためにも、いま一度頭の中で整理をしてみて下さい。大事なのは、「完璧な物件はないということ」、「調べる時間・準備期間はしっかりとること」、「購入する時は1社だけではなく、複数の会社を見つけること」、「未来のシュミレーションを行う」ということです。
基本的なことと言えばそうなのですが、いざ物件を購入しようとすると自分が思っているよりも簡単に考えてしまう傾向になることもあります。不動産投資に手を出す時は、気をしっかり引き締めていきましょう。
不動産投資を成功させている人の共通点
不動産投資に成功する方にも実は特徴があります。まず成功する方は他人が話した内容をすべて信じるのではなく、自分で調べ、その事実を確認します。自分が気になった物件には直接足を運び、立地条件や物件の状態、近隣住民の暮らし方、近場の店など、リサーチを開始することから始めます。
良い物件というのは書類だけではなく、実際に目で見る現場調査が成功へのステップとなります。物件選びに失敗しない人は、まず自分の目でしっかり確認しているということを覚えておきましょう。もちろん不動産への情報収集も欠かしません。
本を読んで情報を吸収したり、セミナーに通って経験者の意見を聞いてみるなど、不動産投資初心者でもできることはたくさんあります。知識はいくら持っていたとしても決して損にはなりません。勉強は必ず自分のためになりますし、役立つ日がきっと来るでしょう。
そして万が一の時のために、資金運用は不動産投資だけに限ってはいません。不動産以外にも銀行預金や株式投資、保険など、うまく分散して資産運営を行っているのが特徴です。収入を不動産投資だけに頼るのは得策ではありません。
不動産投資が失敗することも想定できるため、いざ失敗したとしても困らないようなベースづくりが大切なキーポイントとなります。
不動産投資のリスクを認識して成功に導こう！
不動産投資を始める前に考えておくのは、成功することだけではなくリスクのことも考えておくということです。家賃収入がたくさん入ればもちろん収入が増えますが、不動産投資はそれだけではなく支出面のこともしっかり想定しましょう。
また必ずしも家賃収入が入り続けるわけではありません。家賃収入が入らない場合やうまくいかない場合なども想定した上で、不動産購入を決めて下さい。そしてリスク面は必ずしもマイナスに終わるわけではなく、状況によってはプラスに転向することも可能です。
諦めるのは簡単ですがそれでは失敗に終わって終了です。失敗しないためにも情報収集や勉強は凄く大事なので、本を読んだり、経験者との意見交換だったりなど、自分の時間を有意義に使ってみることをおすすめします。
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※記事の掲載内容は執筆当時のものです。
