マイホーム購入を考え始めたときに、まず最初に考えなければいけないのが資金計画です。今の自分たちの生活で、どれくらいの家を買うのが良いのか、頭金は必要か、どれくらい頭金があればいいかなど、マイホーム購入における費用の目安となる相場を知っておいて損はありません。
この記事では、マイホーム購入の際に必要な資金、特に頭金に対する考え方と費用相場、また頭金の効率の良い貯金の仕方などを解説していきます。
目次
頭金を用意することで様々なメリットがあることはご存知ですか。頭金を用意することで、住宅ローンの借り入れがしやすくなったり、金利を下げてもらえたりといったメリットがあります。また、頭金を入れた分だけローンの借り入れ総額が少なくなるので、月々の返済金額が減り、結果的に住宅購入に必要な費用の総額も少なくなります。（頭金にかかるはずだった利息分も無節約できています。）
近年、頭金なしでもローンの借り入れが可能な金融機関も増えてきたため、住宅購入に必ずしも頭金が必要ではありません。ですが、これらのメリットを知った上で、頭金を用意するかどうかを話し合うことをオススメします。
住宅購入の際に「手付金」という言葉が出てきますが、この手付金＝頭金を混同している方がおられます。実際にはその性質は異なります。
頭金は住宅購入資金のうちローンを組まずに自己資金で用意するお金を指します。住宅購入には、住宅自体の購入価格以外に登記や税金等の諸経費という現金で支払わなければいけない費用も発生します。例えば300万円を頭金として現金で用意したとして諸経費が150万円だった場合を考えます。実際には頭金に置いていた300万円から諸経費を支払って差し引かれた150万円分のみが頭金として住宅購入価格から差し引かれることとなります。
手付金とは、住宅の売買契約の際にその契約を確実にするために、売主に現金で支払う購入代金の一部を指します。上の例で手付金が100万円だったとき、諸経費を覗く150万円の頭金の中に手付金と言われる部分が含まれることになりますので、イコールと捉えても良い面もあるのは確かです。
ただし注意すべき頭金と手付金の大きな違いは、手付金は売主に対するキャンセル料の意味合いを持つ費用であることです。手付金を支払って契約した後に買主側の都合でキャンセルする場合には、売主に支払った手付金は返還されません。手付金の額は購入代金の5〜10%ほどが一般的ですので、決して少なくない金額であることも覚えておきましょう。
財形住宅貯蓄は、住宅の購入やリフォームのための貯蓄を目的とした制度です。銀行の自動積立定期預金と似てはいますが、財形住宅貯蓄のメリットとして、550万円まで利子にかかる税金が非課税であること、1年以上の積立実績があり50万以上ある場合は「財形住宅融資」を受けることが挙げられます。これらのメリットは、財形住宅貯蓄を住宅の取得や増改築以外の用途で引き出すと優遇が受けれなくなるため注意しましょう。
・住宅取得等資金の非課税制度
住宅購入資金として直系の父母や祖父母などから贈与を受けた場合、一定額までは贈与税が課せられない特例制度です。こちらは新たに住宅を取得する場合の資金援助に限ります。非課税額の限度は、住宅の種類や契約を結んだ日、消費税率などによって定められています。
また、この制度は非課税額の範囲内だったとしても必ず贈与税の申告が必要であることです。忘れると通常通りの贈与税が発生しますので注意しましょう。
・相続時精算課税選択の特例
住宅購入資金として直系の父母や祖父母などから贈与を受けた場合、特別控除額の2,500万円までは贈与税が課せらない特例制度です。
この制度の注意すべきポイントは、贈与した父母や祖父母が亡くなった時に、住宅購入のために受けた贈与額が相続財産に合算されます。住宅購入時には贈与税が非課税にはなりますが、その贈与額分が相続税の計算をするときに復活するため、昔うけた贈与分を相続税で一緒に精算することとなります。上記の制度とは性質が異なるため、十分検討して制度を利用しましょう。
まずは、お給料の使途を明確にし、使途不明金をなくすことです。使途不明金はふらっと入ったコンビニで飲み物や買い食いしてしまうなど、無駄な出費であることも多いです。少額ならと思ってやってしまいがちですが、計算してみると意外にも多くて驚くこともあります。
また、衝動買いを避けて、高額な買い物はよくよく考えて買うようにする、外食を減らすなど、地道な行動がコツコツ貯金のポイントです。買い物や生活の仕方などを整理することで少しずつですが成果が出てきますので、コツコツ貯蓄体質を作っていきましょう。
また、生命保険代や携帯代などの固定費も1度見直してみましょう。生命保険は貯蓄型のものであれば、解約時受け取れる返戻金を頭金に当てることができます。住宅ローンを組むと団体生命保険に加入することができるため、もしローン契約者がローン返済中に亡くなった場合、ローンの返済が免除され遺族の住む場所も確保されます。携帯代も安いプランに変更したり格安SIMに乗り換えたりすることで、月々の固定費の見直しになります。
近年は頭金ゼロでも組める住宅ローンが登場しているので、住宅価格の2割の頭金の最低条件は今は存在しません。ただし、上記でも触れたように頭金の有無や額によって、住宅ローンの金利が変わることがあることは覚えておきましょう。頭金の金額と金利が必ずしも連動するわけではありませんが、借入額が住宅購入価格の何割以下、何割以上などの区切りで金利が変わる金融機関は現在でも多いです。
先ほども触れたように、住宅購入の際には諸経費と言われる費用がかかります。諸経費は基本的に現金で支払わなければいけません。以下が諸経費の中身です。
・登記費用
・印紙税
・不動産取得税
・固定資産税・都市計画税
・手付金
・仲介手数料
諸経費用で別にお金を貯めている方は少ないので、結果的に用意していた頭金から諸経費を払う方も多いです。頭金がゼロで住宅ローンは組めますが、現金が全くないと住宅購入することはできません。
住宅購入時に頭金をいくら貯めたのかなどのデータを見ると、1000万円以上貯めた人が全体の約3割というデータもあります。もちろん年収や生活スタイル、家族構成によってデータの傾向は違います。マンション購入よりも一戸建て購入、シングル世帯や専業主婦世帯より共働き世帯の方が頭金の額は大きい傾向にあったり、住宅価格によっても傾向は異なり、3000万円以内の物件の購入だと、頭金500万円以下が半数を占めたりなど、どの切り口で見るかによって結果は様々です。
頭金に対する考え方は人それぞれで、金利が安い時期に住宅を購入するなら手持ち資金を残して借り入れした方が減税も受けれてお得だと考える方もいれば、できる限り頭金を入れて月々の返済額を安く抑えたいと考える方もいます。考え方によって貯めるべき頭金の額やその後の貯蓄計画なども変わってきますので、自分たちに合った額や貯蓄計画を話し合うことが大切です。
そうは言っても目安が欲しい方のために、年収別・家賃別での頭金の相場を解説していきます。
まずは、年収別のローンの借り入れ可能金額で相場を考えていきましょう。頭金の考え方は人それぞれとも言えますが、金融機関からの借り入れ上限は年収別に大体の相場が決まっています。これを頭金0の場合と頭金500万円の場合で算出してみました。年間返済額を年収の25%と設定し、35年でローンを組んだ場合のシュミレーション金額です。
ここでは金利分を計算していないため、実際の借り入れ可能金額はこれより少なくなります。
| 年収 | 頭金0円 | 頭金500万円 |
|---|---|---|
| 300万円 | 2625万円 | 3125万円 |
| 400万円 | 3500万円 | 4000万円 |
| 500万円 | 4375万円 | 4875万円 |
| 600万円 | 5250万円 | 5750万円 |
| 700万円 | 6125万円 | 6625万円 |
| 800万円 | 7000万円 | 7500万円 |
| 900万円 | 7875万円 | 8375万円 |
| 1000万円 | 8750万円 | 9250万円 |
次に現在賃貸で支払っている家賃から相場を算出する方法です。現在の生活で支払うことのできている家賃金額と同じだけの月々の返済額を算出することで、今と変わらない生活のままの借り入れ可能な金額を知ることができます。
マンション購入の際は、管理費や駐車場代、修繕費などは別に支払うことになるため月々の支払い金額ベースに算出する場合はその分を家賃から差し引いて考える必要があります。
| 現在の家賃 | 月の返済額を家賃と同じにした場合 | 月の返済額を家賃より2万減らす場合 | 月の返済額を家賃より2万増やす場合 |
|---|---|---|---|
| 7万円 | 2280万円 | 1630万円 | 2940万円 |
| 8万円 | 2610万円 | 1960万円 | 3260万円 |
| 9万円 | 2940万円 | 2280万円 | 3590万円 |
| 10万円 | 3260万円 | 2610万円 | 3920万円 |
| 11万円 | 3590万円 | 2940万円 | 4240万円 |
| 12万円 | 3920万円 | 3260万円 | 4570万円 |
| 13万円 | 4240万円 | 3590万円 | 4900万円 |
| 14万円 | 4570万円 | 3920万円 | 5220万円 |
| 15万円 | 4900万円 | 4240万円 | 5550万円 |
頭金がなくても住宅ローンを組むことはできます。代表的なものにフラット35という住宅ローンがありますので、解説していきます。
先ほども触れたように、現在は頭金なしでも住宅価格の10割の借り入れをすることが可能になっています。フラット35は頭金なしで借り入れができる住宅ローンの1つです。
フラット35は、住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）と民間の金融機関が提携して提供している長期金利固定の住宅ローンです。最大35年の期間での借り入れが可能で、固定金利であるため月々の返済金額が固定されます。金利の変動により月々の返済金額が変動することがありません。その他にも繰り上げ返済手数料が無料であることも大きなメリットです。
フラット35は自己資金なしで借り入れが可能ですが、自己資金なしの方だけに向けたの住宅ローンというわけではありません。借り入れ金額が住宅購入価格の9割以下だと金利が下がる仕組みになっているので、頭金を最低1割でも用意できる方がメリットを受けやすいかもしれないことを覚えておきましょう。
金利というのはほんの小さな差であっても、35年間何千万円分にもかかるものと考えるとその差は小さなものではありません。少しでも多く頭金を入れたいと思う方も多いでしょう。
住宅購入には実際諸経費というものがかかることをお話ししましたが、住宅購入資金として諸経費と頭金とを分けて貯蓄している方は稀です。実際には頭金に用意していた現金から諸経費を用立てるかことになることも多く、自分たちで見積もっていたよりも頭金が少なくなってしまうこともあります。そこで、本当は置いておくはずだった生活のための貯金まで頭金に入れてしまおうとする方もおられますが、そこはよく考えてから行動することをオススメします。
例えば、新居での生活で思いがけず光熱費が上がってしまうこともあります。新居に住んでみてから買い足さなければいけない家具や家電も出てくるかもしれません。いずれにしても住宅購入の際には住宅購入資金以外にも、引っ越し代や家具家電代などまとまったお金を必要とする場面は出てくることが予想されます。貯蓄をすべて吐き出してしまったために、車を買う際や子どもの教育費で別にローンを組んでしまっては意味がありません。（車のローンや教育ローンは住宅ローンよりも金利が高いことがほどんどです。）
ある程度まとまった現金を手元に置いておくことは、リスク管理の上でも長い目でみた節約という意味でも大切なことでしょう。
頭金を全く入れなかった場合のデメリットは月々の返済額が増えることです。万が一、夫婦どちらかが転職して所得が下がったり時短に変えたりなど、収入が下がることがあった時にかつかつの返済額のローンを組んでいると、少しの変化で途端に首が回らなくなってしまいます。
マイホーム購入は家族の幸せのために購入するものですが、無理な住宅購入のために家計が圧迫されて家族がしんどい思いをするのでは本末転倒です。例えば、若いうちに住宅購入がしたくて頭金なしで住宅ローンを組むという方もおられるでしょう。それはそれでとても素敵なことなのですが、万が一のことも考えて、先々の資金計画までをしっかり話し合っておきましょう。
そのためには、今の自分の年収や暮らしぶりで、どれくらいの住宅ローンが組めるのか、月々の返済金額はどれくらいか、頭金の有無やそれによる金利の違いなど、最初にしっかりと確認しておくことをオススメします。それを踏まえて、自分たちの安心できる資金計画のもと、住宅購入を進めることができるのが理想です。