これからマイホームの購入を検討している方、もしくは住宅ローンの審査に通らなかったという方は、住宅ローンの審査基準についてしっかりと確認し、理解しておくことが大切です。今回は、ローンの審査基準や通らないときの理由、対策法についても解説していくので、ぜひ参考にしてみて下さい。
目次
住宅ローンは、マイカーローンやクレジットカードのキャッシングなどより、高額な借入額になる場合がほとんどです。その分審査も厳しく行われるため、まずは住宅ローンの審査基準を知っておく必要があります。
住宅ローンには年齢制限が設けられており、住宅ローンを開始するときの申込時年齢と、完済するときの完済時年齢がそれぞれ定められています。申込時年齢は、下限が20歳以上、上限が定年を迎える65~70歳までという金融機関が多いでしょう。
完済時年齢に関しては、上限が75~85歳のところがほとんどです。従って、住宅ローンは最長で35年まで組めるところが大半ですが、年齢によっては35年ローンを組むことが不可能になる場合があるのです。
例えば、完済時年齢の上限が80歳に定められている金融機関で、50歳のときに住宅ローンを組む場合、35年後は85歳になるので、30年までのローンしか組めないということです。
住宅ローンの審査基準には健康状態が良好であるかという点もポイントとなります。これは、住宅ローン専用の生命保険である「団体信用生命保険」通称「団信」への加入が必要になるためです。
団体信用生命保険というのは、債務者が死亡したり高度障害などに陥ってローンが支払えなくなった場合に、支払いが滞らないようにできるシステムです。保険内容は金融機関によっても異なり、3大・7大疾病やなどの特約が付随する保険もあります。
しかし、過去3年以内に病歴や病気による治療を行った記録があったり、現在病気を抱えている方は、この保険に加入することが難しくなる可能性が高いのです。そのため、病歴がなく現在も健康であるという条件が必須となります。
住宅ローンでは、債務者が倒産・失業などの理由により万が一ローンが支払えなくなった場合のことを考えて、担保の提供が必須となります。
この担保と言うのが、購入した土地と物件(マイホーム)となるわけです。簡単に言ってしまえば、ローンが返せなくなったら、土地と家を引き渡して残債の返済に充てるということです。しかし、土地や住宅に資産価値が見出せない場合、住宅ローンの審査に通らない場合もあります。
具体的には、築年数があまりにも古くリノベーションもされていない住宅や、耐震基準を満たしていない物件などがこれにあたります。つまり、新築を建てた場合や中古物件を購入してフルリノベーションした住宅などは、担保評価によって審査に落ちることはほとんど無いでしょう。
年齢に関しては前述したとおり、申込時年齢と完済時年齢の規定内であれば問題ありません。しかし、債務者が20代と若い年齢の場合「本当に返済能力があるのか」「この先返済を続けるために安定した職業に付いているのか」といった点を慎重に見定められる可能性は高くなります。
また、新社会人や転職したてなどで勤続年数が短い場合や、雇用形態が不安定である場合は金融機関からの信用度が下がってしまうため、住宅ローンのような高額なローンには通りにくい傾向にあります。
引用：HOME4U
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続いて、住宅ローンで審査落ちしてしまう場合の理由について、良くある事例をご紹介します。これからローンを組む方は、以下の点に該当していないか確認してみて下さい。
過去にクレジットカードや携帯電話料金、マイカーローン、キャッシングの支払いを遅延したことが何度かあるという方は、個人信用情報機関によって記録されているため、住宅ローンの審査にも影響が出ます。
「住宅ローンとを組む金融機関とは関係が無ければバレないだろう」と考える方も多いのですが、この個人信用情報機関とは、上記のような個人の取引履歴を一括で管理しているので全てわかってしまうのです。
そのため、何度も支払いを遅延してしまったことがあるという方は信用度が非常に落ちている状態であり、住宅ローンを含めた全てのローンやクレジットカードの審査に通らない可能性が高いです。
返済負担率とは、債務者の年収に占める年間返済額の割合を意味します。この返済負担率が高く、年収に見合っていない額の借り入れを希望している場合、ローンに通らない可能性が高くなります。また、返済負担率は、30~35%が適正だと言われています。
確認する場合は「年収×返済負担率(30%)×返済期間」という計算をすると、適切な借入額の目安を出すことができます。例えば、年収が500万円で35年ローンを組んだ場合「500万×30%×35年」で、適切な借入額は5250万円ということになります。
つまり、年収500万円の方が6000万円以上のローンを組んだ場合、ローンに通らない可能性が出てきてしまうというわけです。
先ほど、適切な借入額についての計算式を記述しましたが、これはあくまでも他の借入が全くない場合の数字です。つまり、マイカーローンなどといった他の借入もある場合、これらを差し引いても余裕を持って返済ができるかどうかという点がポイントとなります。
住宅ローンの審査時に影響する借入とは、マイカーローン、クレジットカードのリボ払い、スマートフォンの分割払い、奨学金の返済などが含まれます。
毎月これらの返済を行っている場合は、年収から返済額を差し引いた数字で計算するか、ローンを返し終わってからマイホームを建てるという検討をしたほうが良いでしょう。
住宅ローンの審査を行う際は、年齢や勤務先、職業、勤続年数、年収、現在の借入状況などを細かに記載する必要がありますが、これらの項目いずれか1つでも偽った内容を記入すると、虚偽申告とみなされローン審査に通過できなくなります。
例えば、嘘をつくつもりはなくとも勤続年数や年収などがうろ覚えで、ざっくりとした数字を記入してしまうのも危険です。なぜなら、金融機関は詳細な調査を行うため「嘘を書いている」と断定され、その場で審査の対象から外れてしまうのです。
こういったトラブルを防ぐためにも、うろ覚えの場合はしっかり調べてから確実な数字を記入するようにしましょう。
先ほどもご紹介しましたが、住宅ローンには完済時年齢の上限が定められており、その多くは「81歳未満」とされています。そのため、完済時に80歳以上になってしまう場合は、ローン年数を減らして組む必要があります。
万が一住宅ローンの審査に通らなかった場合の対策方法についても、解説しておきます。方法によっては審査に通る可能性もあるので、検討してみて下さい。
住宅ローンの審査に落ちてしまった場合、まずはその理由を精査しましょう。金融機関も、明確な回答ではありませんが、改善すべきポイントは教えてくれるはずです。その結果、個人情報に誤りがあった場合や、ローン額が大きすぎた場合は、それらを修正して再審査にかけることが可能です。
また、どうしても借入額を落としたくない場合は、他の金融機関で審査にかけてみるという方法もあります。確率は低いですが、金融機関を変更するとローンが通過するというケースも存在します。
その他に、年収や勤続年数が原因で審査落ちした場合は「フラット35」を利用してみるのもおすすめです。フラット35は、全国300以上の金融機関が住宅金融支援機構と提携して扱う住宅ローンで、全期間を通して金利が変動しないという特徴があります。
更に、最低所得金額に関する制限がないため、収入の低い方や勤続年数が少ない方でも審査に通りやすいというメリットもあるのです。
審査のハードルが高いと思ったら、銀行ではない金融機関である「ノンバンク」で住宅ローンを組むという方法もあります。ノンバンクとは、銀行とは異なり融資業務に特化した金融機関であり、銀行に比べて審査基準が多少緩やかであったり、審査に通りやすいというメリットを持ちます。
しかし、一般的には銀行よりも金利が高く、金利のタイプも少ないというデメリットもあるため、両方のメリット・デメリットを照らし合わせながら検討してみるのがおすすめです。
住宅ローンの審査にかける前に、できる準備は事前に行っておきましょう。まず、他社の借入がある場合は、できる限り完済しておきます。特にクレジットカードのリボ払い残高やマイカーローンなどは、一括返済できる額であれば全て払っておくのが賢明です。
また、ローン額を減らす必要がある場合は、貯金をして頭金を増やせば良いのです。マイホームを建てると決めているならば、できる限りの頭金を用意しておくと返済の負担も減ります。
他にも、過去に支払いの遅延をした自覚がある場合は、信用情報機関に開示請求をすると、自身の信用情報の現状を確認できます。不安な場合は、事前に申請しておきましょう。
住宅ローンは非常に大きな額の借入になるため、審査もそれだけ厳しくなる傾向にあります。これからマイホームの購入を検討している方は、住宅ローンの審査基準について理解しておき、審査に通過できる額で予算を組むと良いでしょう。