土地購入の手続き・流れを徹底解説！気をつけたい注意点とは？
注文住宅などを立てる際には、土地も一緒に購入するのが大抵の流れとなっています。家は良いとしても、土地の購入の仕方に関してはあまり馴染みのない方が多いことでしょう。そこで今回は、注文住宅を建てる時等の土地購入の具体的な流れや注意点などを解説します。
目次
土地購入の手続きの流れ
- 土地探し
- 買付証明書を提出する
- 住宅ローン事前審査(仮審査)を受ける
- 不動産売買契約を結ぶ
- 住宅ローンの本審査申し込み
- 金融機関と金銭消費貸借契約締結
- 土地の引き渡し・所有権移転登記
実際の土地購入の全体的な手続きの流れに関しては、上記のようなものとなっています。注文住宅を建てたい場合には住宅に関してはハウスメーカーに任せられる部分も多いものの、土地に関しては自分で理想的な場所をしっかりと選ぶ必要があるのです。
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引用：HOME4U
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土地購入の流れ【買付証明書の提出】
土地購入の手続きの流れに関して大まかにではありますがご紹介しました。ここからは、それぞれの流れをより詳細に解説していきます。まずは家を建てたい場所の土地探し、および買付証明書の提出についてです。
ステップ①まずは買いたい土地を探す
一番最初のステップとして、まずは購入したい土地を探すことからスタートします。注文住宅を新しく建てたい場合、親からの譲渡や相続などがあれば話は別ですが無い場合がほとんどですので、住宅と同時に土地を探して購入することになります。
どのような場所に住みたいのかを交通や買い物の利便性、病院の近さなどといったように日常生活の便利さから絞っていくほか、学校等の公共施設やエリア自体の開発度合いなどについても今後の住みやすさに影響してきます。
主に自分でインターネットやチラシを利用して探すか、ハウスメーカーや不動産会社に条件を伝えて探してもらうかの2通りがあります。
ステップ②買付証明書の提出
購入を希望する土地を無事に見つけることができたなら、続いては買付証明書の提出の段階に移ります。この買付証明書というのは正式な売買契約の書類ではなく、購入希望者がその土地の所有者に対し購入したいという意思表示をする為の書類になります。
この証明書を土地の売り主自身や不動産仲介業者に宛てて提出するわけですが、仲介を行う不動産によっては購入申込書や買受証明書などといったように呼称するケースもあります。
この証明書に盛り込まれるのは、購入希望金額、物件情報手付金や中換金、残代金についての記載、支払い方法、買主の情報などです。
ステップ③住宅ローンを組む場合は事前審査が必要
買付証明書を提出すると売主との購入交渉がスタートしますが、最初の手順として金融機関での住宅ローンの仮審査、事前審査を受ける必要があります。そもそも住宅の資金調達をまともにできていなければ、購入交渉も始まらないのです。
その為、買付証明書の提出をしてから1週間か2週間以内には事前審査を受けるようにするのです。あくまでも仮の審査ですので後にご紹介する本審査と比べると簡易的に行われ、3日から4日程度の期間を要します。
重要視される項目は組むローンの金額によっても異なっていて、一般的には申込者の年収や頭金の割合といった面がよく見られる模様です。最近ではインターネットからも申し込めて即日結果が分かるものもあります。
土地購入の流れ【土地売買契約を結ぶ】
買付証明書を提出するためには、そもそも購入したい土地をしっかり決めておかなければなりませんし、提出したとしても交渉を進めるためにはその時点で住宅ローンの事前審査が必要と分かりました。続いては、売買契約に関する手順です。
ステップ④手付金支払い
最初は、手付金の支払いからになります。土地契約をする際には、現金でその土地の全体の価格のうち10パーセント程度の手付金を支払う必要があります。注文住宅も含めて、この時が家を建てる際に一番最初に発生する費用と言えるでしょう。
また、不動産会社を仲介しての土地の購入を行った場合、仲介手数料の半額を支払うことになるのを覚えておきましょう。この契約の際には、買付証明書提出から契約までは1週間から10日程度しか時間が無い点がポイントです。
場合によっては土地の所有者である売り主側が多少融通を利かしてくれることもありますが、基本的には証明書提出から10日前後で手付金を支払う事を覚えておきましょう。
ステップ⑤重要事項説明
手付金まで支払ったら、土地売買契約に関する重要事項の説明が行われます。宅地建物取引主任者がその説明を行い、これまでに土地購入に関して自分で調べてきたことや不動産などから紹介された情報の最終チェックにもなります。
この説明の際には説明書が使用されるのですが、不動産や法律に関する専門的な用語が並んでくるので難しい部分もあるでしょう。先に書類のコピーを受け取っておいて、難しい部分の質問などをすれば食い違いも防げるでしょう。
ステップ⑥住宅ローン本審査
重要事項説明を受け、手付金も支払われて売買契約を締結した後には、住宅ローンの本審査を受けます。仮審査や事前審査はインターネットからも簡単にできるものですが、本審査の場合には自分で金融機関に足を運ぶこととなります。
ここでは運転免許証や保険証などの本人確認書類、源泉徴収票や所得証明書、実印や印鑑証明書など必要な物が様々あります。場合によっては、不動産会社やハウスメーカーの担当者などがこの本審査に同席するケースもあるのです。
ステップ⑦金消契約
住宅ローンの本審査に無事通った後には、金消契約を締結します。金銭消費貸借契約の略称であり、借主が借りた資金を当初の目的どおりに消費し、借入額と利息を合わせた金銭を貸主に返済する契約を示すものです。
借入金額、返済年数、借入条件などを約定するものであり、この契約締結後にローンの実行が行われます。土地の購入をした後の住宅建設と同時にローンを借りるのならば、住宅に抵当権を付け、担保として金融機関に差し入れるケースもあります。
また、ローンの借り入れをする際にはこの金消契約以外にも保証委託契約に関しても締結を行う必要があるのです。手間がかかってしまいますが、書類に間違いが無いかを十分に確認して質問があれば都度行いましょう。
土地購入の流れ【引き渡し】
土地購入に関しては、手付金を支払うあたりで初めてお金が動き始めます。注文住宅を建てる中でも一番最初に費用が発生する場でもありますので、タイミングとしてしっかり覚えておきましょう。契約や審査が無事終えられれば、引き渡しに進みます。
ステップ⑧引き渡し・残金決済
金消契約が締結されれば、土地の引き渡しが行われます。引き渡しのタイミングでも費用の支払いが必要で、最初に支払って手付金を差し引いた残りの土地代を支払ったり、ローン実行、登記申請、諸経費の精算などが行われます。
買い手と売り主、そして司法書士が金融機関に集まって行われるケースが多く、自分の口座からはお金を動かさずに売主の口座へと直接振り込むことも可能です。大きなお金を動かしますので不安であれば金融機関への依頼を行っても良いでしょう。
ステップ⑨所有権移転登記
土地の支払いに関する要綱が済めば、所有権移転登記を行います。これは土地や建物などの所有権が、現在の人物から別の人物へと変わる際に行われる所有権を動かすための手続きで、購入金額の残金決済振り込みが確認できた段階で行います。
基本的に不動産取引は高額なお金が動くことが多いので、代金支払いが済んでいない状態では投機に進む事はほぼ無いと言えます。これは基本的に司法書士が立ち会って行うので、報酬を支払えば滞りなく進めてくれるでしょう。
土地購入で気をつけたいこと
実際の土地購入の最初から最後までの流れをそれぞれご紹介してきました。住宅自体の費用と比べると10分の1程度ですが決して小さな金額が動くものではありませんので、最後に注意するべき点をご紹介しましょう。
その土地に家が建てられる？建築不可もある
まず、その土地に家が建てられるかどうかを確認してみましょう。そもそもの話として、市街化区域であったとしても用途区域によっては家を建てることができないエリアが存在しています。工業専用地域となっている場所には家を建てられないので注意してください。
土地購入にかかる税金も把握して！
もう1つ、土地購入に関する税金が発生することも覚えておきましょう。土地購入に際してかかる税金が3種類あり、印紙税と登録免許税、そして不動産取得税と3種類がかかります。
印紙税は売買契約書や、ローン契約書作成などで発生し、登録免許税は取得した土地の登記をする際にかかり、実際の土地取得を行った時に不動産取得税が発生します。
土地の買い方を把握して購入時に役立ててください
土地購入では、自分で土地を探すことに始まり分割しての費用が発生、更に様々な手続きが必要になるなど様々な手順を踏んで初めて住宅を建てるのに必要な土地が手に入ります。是非とも土地購入の際に役立ててみてください。
※記事の掲載内容は執筆当時のものです。
