フラット35の審査基準は？審査に落ちる人の特徴＆落ちた場合の対処法を解説！
住宅ローンを利用する際、金融機関のものや公的ローンを使用するなど選択肢はいくつかありますが、その中にフラット35があります。審査は割と通りやすいと言われていますが、実際はどうなのでしょうか?今回はフラット35の審査基準や落ちないための対処法などをご紹介します。
目次
フラット35とは
注文住宅を建てる際などにはほとんどの場合住宅ローンを利用することになりますが、金融機関の設けている民間ローン、公的機関の設けている公的ローンの他に、フラット35というものも利用できます。
民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供している住宅ローンの一種であり、借り入れに際しては金利は最初から最後まで一貫して固定されているのが特徴の全期間固定金利型が採用されています。
都市銀行やネット銀行、信用金庫の他、住宅ローンを専門的に取り扱っている期間などからでも申し込むことができます。借り入れを行う金融機関ごとで、発生する手数料や金利の値などは異なっている部分があります。
民間金融機関の住宅ローンとの違い
金融機関では、フラット35以外にも民間ローンと呼ばれる商品を取り扱っています。それらとの違いとしては、まず選択できる金利のタイプが違います。フラット35は最初から完全固定であるのに対し、民間ローンでは変動型や固定期間選択型などがあります。
続いて、保証料の違いなどもあります。保証料というのはローンの返済が滞ってしまった場合に残債を肩代わりしてくれる会社への手数料のことですが、フラット35では保証会社を利用しないために発生せず、民間ローンの場合は金融機関によっては支払いが必要です。
団体信用生命保険への加入の義務の有無に関しても違いがあります。この団体信用生命保険は団信とも呼ばれており、ローンの利用者が何らかの理由で返済が不可能になった場合、残債をゼロにしてくれる保険です。
基本的に金融機関の用意している住宅ローンでは、この生命保険への加入が義務となっています。つまり必ず加入しなければならないわけですが、フラット35の場合には加入の義務はないために任意での加入となっています。
フラット35の審査基準・条件
団信の加入義務の有無や金利タイプの違いといったように、明確な差異が存在していますのでそれぞれでシミュレーションをしっかりと行い、それを踏まえた上で選択すべきです。続いては、フラット35の審査基準や条件についてです。
フラット35の審査基準
まず、申し込み用件に関してです。フラット35では様々な審査基準を設けていますが、申し込み時の年齢や返済負担率などといったようなものが展開されています。
- 申込時の年齢が70歳未満であること
- 日本国籍の方、永住許可を受けている方または特別永住者
- 年収に占める年間合計返済額の割合が年収400万円未満で30％以下、400万円以上で35％以下
- 借入額が100万円以上8,000万円以下
- 借入期間が15年以上
- 住宅金融支援機構が定める技術基準に適合している
- 取得する住宅の床面積が一戸建て、連続建ておよび重ね建てで70㎡、共同建てで30㎡
年齢に関しては、申し込みをした時の時点で70歳未満である事がポイントです。ただ親子リレー返済を利用する場合には、70歳以上の方であっても申し込み自体は可能となっています。
フラット35を申し込む金融機関によっても細かな審査基準の際は存在しているものの、基本的には上記の基準に沿って適合しているかを審査している模様です。
借り入れ対象となる住宅に関する条件
条件のうちいくつかを細かく見ていくと、例えば借り入れ対象となる住宅に関する条件がある事が分かります。フラット35では民間金融機関の住宅ローンとは異なり、住宅金融支援機構の技術基準を満たしていなければ利用できません。
- 床面積が戸建てなどで70㎡以上、共同建てで30㎡以上
- 住宅の規格が原則として2以上の居住室ならびに炊事室、便所及び浴室の設置
- 新築の場合断熱構造が住宅の外壁、天井または屋根、床下などに所定の厚さ以上の断熱材を施工
- 耐震性が建築確認日が昭和56年6月1日以後であること
- 耐火構造が耐火構造、準耐火構造または耐久性基準に適合
- 接道は原則として一般の道に2m以上接すること
この様に、対象となる住宅の技術基準などが設けられています。よって、これらの基準に合致している住宅であるかどうか物件の検査をする必要もあります。この検査についても手数料が発生しますので、その場合には適合証明機関に確認しましょう。
借り入れ金額・借り入れ期間に関する条件
続いて、借入金額や借入期間に関する条件です。これも先の審査基準の中でご紹介していますが、基本的に年収が高い人ほど高額の融資を受けられるのは通常のローンと同じであるものの、借入額の上限は8,000万円と決まっています。
逆に最小金額については1,000万円となっているので、この間の金額で融資を受けることになります。金額については土地取得費を含む建築費・購入価額も入っていますので、金額内で自由に決められる訳ではない点は注意しましょう。
そして、借り入れる期間は最低でも15年以上と定められています。上弦となるのは最長の35年、もしくは80から申し込み時の年齢を引いた数値のどちらか短い方を適用することになります。仮に30歳で申し込むと、80から引いて50年となるので35年が適用されます。
フラット35の審査の流れ・必要な書類
基準そのものは存在しているものの、明確に開示されている訳ではなく細かい数字の部分は各金融機関によっても違いがある点は覚えておきましょう。続いては、実際に審査を受ける際の流れや必要な書類についてです。
フラット35の審査の流れ
- 事前審査への申し込み
- 借り入れの本申込・団信の加入申込
- 本審査の結果通知
- 物件検査・適合証明書の発行
- 金銭消費貸借契約で借り入れの契約・火災保険の加入
- 融資の実行・入居
実際のフラット35の審査の流れは上記の通りです。金融機関の設ける民間の住宅ローンでは事前の審査、本審査の両方とも住宅ローンを提供する金融機関によって行われますが、フラット35だと事前審査の窓口と本審査の窓口が違います。
事前審査は窓口となっている金融機関が、そして本審査は住宅金融支援機構によって行われるのが一般的となります。加えて、基準でもご紹介した通り住宅金融支援機構の技術基準に適した家かの審査も行うので、借入契約までに割と時間がかかります。
実際の審査の流れについては大まかな形としては上記の通りであるものの、注文住宅の新築なのか建売住宅なのか、中古住宅を購入するのかによっても異なる部分がありますので注意してください。
フラット35の審査に必要な書類
続いては、審査を受ける際に必要となる書類についてです。審査の流れも購入する住宅の形式によって異なっているとご紹介しましたが、必要となる書類に関しても異なっています。
住宅の建設をする場合
- 長期固定金利型住宅ローン借り入れ申込書などローン申し込み書
- 特別徴収税額の通知書、住民税納税通知書など所得証明書類
- 給与所得のみ以外の場合は納税証明書および確定申告書の写し等
- 建物の工事請負契約書の写しなど建設費の確認書類
- 登記事項証明書
新築住宅、中古住宅を購入する場合
- ローンの申込書
- 特別徴収税額の通知書、住民税納税通知書など所得証明書類
- 売買契約書の写しなど売買金額の証明書類
- 住宅の登記事項証明書
- 土地の登記事項証明書
フラット35の審査に落ちる人の特徴
実はフラット35というのは、自営業者や個人事業主など普通のローンが利用しにくい人も通りやすいと言われています。しかし、それでも審査に落ちてしまうケースというのは存在していますので、どうなると審査落ちしてしまうかを覚えておきましょう。
特徴①税金・クレジットカードの支払いを滞納
まず考えられるのは、税金やクレジットカードの支払いを滞納しているというケースです。税金以外にも、以前の住宅ローンや携帯料金の分割払いといったように、なんであれ滞納が発生し得るものであれば対象となります。
こうした支払いの滞納というのは、信用情報機関に情報として残されています。フラット35の審査をする際には、この信用情報機関から借り入れを申し込んだ人の情報を獲得して問題ないかを照会しています。
滞納をしている場合には、当然信用情報に傷がついてしまっている状態となります。こうなると金融機関にとってはリスクの高い顧客となってしまい、しっかり返済をしてくれるか怪しいと判断されてしまう訳です。
特徴②毎月の返済額が多い
続いては、毎月の返済額が多いというケースです。実際にふらっと35を借り入れようとしている時には、毎月の返済額が年収に応じて決定される一定割合の返済負担率内に収まっている必要があります。割合については、審査基準で紹介した通りです。
この毎月の返済額というのはフラット35で借りる予定の住宅ローンだけではなく、他の住宅ローンや自動車ローン、教育ローン、リボ払いの返済といったような各種ローンも含まれています。
住宅ローン以外の返済を色々と抱えている状態となると、基準である返済負担率を超えてしまう可能性もあります。そうなると返済が滞ってしまう確率が高くなるので、審査に落ちてしまうという訳です。
特徴③担保評価が低い
もう1つ、担保評価が低いというのもローンに落ちる特徴の1つとなっています。住宅ローンを組む際には、これから住もうとしている住宅を担保として融資を受けることになります。だからこそ、審査項目にも住宅の設計基準が存在しています。
万が一住宅ローンの滞納が発生しそれが長期間にわたって行われた場合には、金融機関は担保としている住宅を差し押さえて競売にかけ、融資した金額の回収を行うのです。
ここで言う担保評価が低いというのは、住宅の資産的価値が低いという事であり私道に面していたり特殊な構造だと評価が低くなります。こうなると万が一競売にかけたとしても融資分の回収ができなくなるので、審査に通らなくなってしまうという訳です。
フラット35の審査に落ちた時の対処法
個人事業主などであっても割と通りやすい審査であるとはいえ、全ての人が絶対に通るという保証はありません。もし実際にふらっと35の審査に落ちてしまった場合であっても、適切な対処をする事で再度審査して通ることは十分に可能です。
対処法①半年以上開けて再審査を受ける
まず考えられる対処法としては、一度審査を受けてから半年以上開けて再審査を受けるというものです。フラット35の審査に一度落ちてしまったとしても、審査そのものは何度でも受ける事が可能です。
ただ、半年以上開けるというのは審査を受けたという履歴が信用情報として半年は残ってしまうからという理由に基づいています。以前落ちた履歴があるとまた落ちる可能性が高いので、公平な状態で審査をしてもらうための期間として開けておくのです。
対処法②ペアローンを組む
続いての対処法は、ペアローンを組むという方法になります。ペアローンというのは、夫婦や親子など文字通りペアで2本分の住宅ローンを組むという方式です。総借入額は変わりませんので、1人辺りの借入金額を減らす事が可能です。
借入金額が減るという事は、その分審査の難易度も低くなるのを意味しています。ただ、夫婦でフラット35のペアローンを組もうとしている場合には子供の出産や育児などによって年収が下がっても問題なく返済が続けられるかを考量する必要があるといえます。
対処法③購入する物件を変更する
借り入れをする金額やローンの形態を変えるのではなく、そもそも購入する物件を変更するというのも手段の1つです。フラット35では年収や借入金額だけではなく、担保とする住宅そのものにも審査が行われます。
例えば物件価格が高額だと借り入れをする金額も高くなりハードルが上がりますし、そのほかにも基準に適していない住宅では担保としての評価を低く見積もられて審査に落ちてしまう可能性が出ています。
借り入れをする条件や年収が同一であっても、申し込みをする際の物件を変更するだけでも審査に通るケースはあります。対象物件がフラット35の利用条件と合致しているかは事前にしっかり確認しましょう。
対処法④金融機関の範囲を広げる
もう1つ、金融機関の範囲を広げるという対処法もあります。冒頭でも触れている通り、住宅ローンは何もフラット35だけではありません。公的機関の取り扱う公的ローンや、金融機関が商品として展開している民間ローンなど様々です。
自分に合っている住宅ローンを提供している金融機関を見つけられれば、自ずと審査にも通りやすくなることでしょう。選ぶ際には不動産会社との相談をして、どの金融機関が自分に合っているかを十分に吟味しましょう。
フラット35の審査基準をよく理解して申込みをしよう
様々ある住宅ローンの選択肢の1つとして、フラット35には色々とメリットも存在しています。勿論ローンである以上審査基準は設けられていますので、利用する場合には十分に審査基準を考慮したうえで利用してみてください。
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※記事の掲載内容は執筆当時のものです。
