少額不動産投資の基礎知識！少額でも稼げる方法とメリット・デメリットとは？
副収入や節税対策に不動産投資を始めたいけれど、投資額が高いと諦めている方も少なくありません。実は少額からでも始めることができる不動産投資があるのをご存知でしょうか。少ない資産でも買える物件をチェックして、数万円からでも投資できる少額不動産投資の基礎知識や少額だからこそ得られるメリットや、気をつけたいデメリットを知って賢く投資を始めましょう。
目次
不動産投資で得られる収入は？
不動産投資で得られる収入には2つの種類があり、そのどちらを収入の対象とするかによって投資する物件が異なります。さらに収入を得る方法を知ることで自分に合った方法を見つけることができるようになり、投資物件を保有するか・しないかによって収入源が異なってきます。
キャピタルゲインとインカムゲイン
不動産投資で収入を得られる方法はキャピタルゲインとインカムゲインがあります。キャピタルゲインは資本金や資産、元金を意味するCapitalから購入した物件を売ることで得られる収入のことを指します。
購入価格よりも売却価格が高くなればプラスとなり、その差益がキャピタルゲインになります。反対に購入価格より売却価格が安ければキャピタルロス、つまり損失のことを指します。要はキャピタルゲインでの収入は2000万円で購入した物件が3000万円で売却できれば1000万円の利益が出る、というものです。
インカムゲインは物件を所持したまま得る収益のことで、収入や所得を意味するincomeを指します。物件オーナーになって所持することで入ってくる家賃での収入がインカムゲインとなります。キャピタルゲインと比較すると収入額は少ないですが、家賃収入による安定した収入が継続的に得られるのでインカムゲインを投資のメインにする方も少なくありません。
| 種類 | 収益方法 | メリット | デメリット |
|---|---|---|---|
| キャピタルゲイン | 売却差益 | 高額収入 | 損失リスクや利益が残らない可能性がある |
| インカムゲイン | 家賃収入 | 安定して継続的な収入 | 収入額が小さい |
不動産投資の物件の種類
収入を得られる方法が理解できたら次に不動産投資の物件をチェックしてみましょう。不動産投資物件には、マンションやアパートなど一棟まるごと投資する一棟投資と一部屋ごとに分けられている区分マンションや分譲マンションなどの区分投資、一軒家を対象とした戸建て投資、土地は所有せずに建物の権利だけの借地権投資、土地の所有権を得る底値投資があります。
一般的に不動産投資として扱う物件の多くは、一棟マンションと区分マンションがメインになっています。それぞれにメリットとデメリットがあるのでしっかりと把握し、より自分に合った投資物件を選ぶようにしましょう。不動産投資でもっとも定番である一棟投資と区分投資の違いは、こちらの表を参考にしてください。
| 物件種類 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 一棟投資 | 投資の効率が良い 空室リスクが少ない |
投資資金額が大きい ハイリスクハイリターン |
| 区分投資 | 投資資金が少額から 売却しやすい |
空室リスクがある 投資効率が悪い |
少額不動産投資とは？
不動産投資額は物件を購入するため高額というイメージが強いですが、実は少額からスタートできる不動産投資もあります。資金が少ないけれど投資で副収入を得たい場合には少額から始めるのもおすすめです。
少額不動産投資とは物件購入価格が1000万円以下が基本となりますが、月数万円から始めることができるREITリート・不動産投資信託や不動産小口化商品なども少額不動産投資にあたります。
近年では老後の年金に不安を抱いて少額不動産投資を始める方も少なくありません。そのため、若干の貯蓄があるときに少額不動産投資でコツコツ副収入を得る方法に注目が集まっています。ここでは少額不動産投資に関する基本的な情報を紹介しているので、参考にしてみてください。
一般的な不動産投資と不動産小口化商品の違い
不動産投資と不動産投資小口化商品には資金額に大きな差がありますが、それ以外の違いをしっかり把握しましょう。一般的な不動産投資は一棟マンションや区分マンションなどの物件を購入し、賃料収入や売却差益が得られるようになっています。
しかし一般的な不動産投資では投資額も高く、物件の管理費など大きなお金が必要になってくるので不動産投資ローンを組む場合が多くなっています。それに対して不動産小口化商品は100万円ほどでの投資額が可能となり、一般的な不動産投資資金額と比べると少額になります。
投資額が少ないため相続時の分配トラブル回避や相続税評価が低く、節税対策としてのメリットにもなります。
少額不動産投資の方法と仕組み
少額不動産投資は、一般的な不動産投資よりも少ない投資額で始めることができますが、J-REITと不動産小口化商品は、投資方法とその仕組みが若干異なります。双方の違いを知ることでより自分に合った投資方法がわかるようになるので、少額不動産投資をするときはしっかりとチェックしておきましょう。
少額不動産投資①J-REIT(不動産投資信託)
J-REITは不動産投資信託とも言われるもので、投資家に代わって投資運用を代行してくれる会社になります。J-REITは投資したいオーナーから資金を集め、投資運用で得た収益を分配する役割を果たしてくれます。
実際に不動産物件に投資する実感はありませんが、不動産投資に関するプロに任せることができる、物件管理が不要になるなど面倒な運用を減らすことができ、さまざまなリスク軽減が可能になるメリットがあります。さらに収益の分配が9割と大きいのが特徴です。投資額も10万～20万円程度が多く、無理なく不動産投資を始めることができます。
J-REITを利用することで個人投資では難しいビルやホテル、倉庫などの物件も投資対象となり、物件選びのプロの目で選別してくれるので物件選びが失敗しにくいメリットもあります。しかし物件選びや運用を不動産投資会社に任せることで会社の倒産や上場廃止のリスクがあったり、金利変動などによる分配金が下がるデメリットもあるので注意しましょう。
少額不動産投資②不動産小口化商品
不動産小口化商品は1つの対象物件に複数のオーナーが投資できるように小口化したもので、物件を数人で共同所有して家賃収入や売却差益を分配する方法であり、J-REITよりも新しい投資方法で近年注目されています。
J-REITと異なるのはプロに任せるのではなく、一般的な不動産投資のように実際に物件を所有することになりますが、投資金を複数人に分散させるので少額での投資が可能になっています。物件を1個人で投資するとなれば数千万以上の資金額が必要になる場合も多いですが、不動産小口化商品であれば100万円ほどで始めることが可能です。
また、物件を保有することで不動産所得扱いになるため減価償却が利用でき、生前贈与や相続税の対策にもなります。もちろん少額投資なので一般的な不動産投資よりも収益は少なくなりますが、実際に物件を所有して投資している実感が持てる、投資物件が明確になるメリットがあります。
インターネットを介した少額不動産投資
少額不動産投資にはインターネットを介して行う方法があります。インターネットを使うことで投資額が数万円からでも始めることができ、ネット上で行うため簡単に手続きができる手軽さが人気を集めています。
少額不動産投資③クラウドファンディング
インターネットを介した少額不動産投資はクラウドファンディングで行われます。クラウドファンディングでの少額不動産投資は投資金の一部を負担するという方法で、不特定多数者が資金を投じて行う投資方法のために出資する額によって利益に差が出ますが、数万円からの投資額なら不動産投資初心者は挑戦しやすいでしょう。
J-REITのように資金をクラウドファンディングを行っている会社に出資する方法ですが、間に金融機関を介しないので銀行審査などの手間が省けるだけでなく物件種類が多いのも特徴です。J-REITよりも利回りが高く、下落リスクの回避ができるメリットがありますが、人気の高い案件はすぐに目標価格になるので必ずしも狙った案件に投資できる保証はありません。
また、手軽で少額から投資できるとあって近年ではクラウドファンディングでの投資の注目度も上昇、そのため今後クラウドファンディングを行っている会社の手数料が上がることも考えられます。クラウドファンディングで少額不動産投資を始めるなら常に情報を集め、人気案件を押さえることができる立ち回りが必要になってくるでしょう。
人気の不動産投資クラウドファンディングの会社
不動産投資クラウドファンディングを行っている会社は複数ありますが、そのなかでも人気の会社をチェックしてみましょう。近年ではパソコンだけでなく、スマホから手軽に手続きできる少額不動産投資も登場しているので、誰でも簡単に不動産投資がスタートできるようになりました。
どの会社が自分に合っているのか、それぞれに特徴があるので参考にしてください。サイトの多くが会員登録無料になっているので、気になる会社を複数登録しておくのもおすすめです。
【RIMPLE(リンブル)】
東証一部上場のプロパティエージェントが運営する会社で安定性が高く、充実したサービス内容や物件選びが多いなどの特徴があります。資産価格が下落した際に出資者の元本割れリスクを軽減してくれるメリットもあります。
【TREC FUNDING(トレックファンディング)】
東証一部上場のトーセイが運営し、1950年設立、これまでに培った多くの実績とノウハウで人気の高い不動産会社です。特に首都圏に強く安定性と安心感のある物件を選ぶことができます。
【CRE Funding(シーアールイーファンディング)】
東証一部上場のシーアールイーが運営する物流不動産特化型クラウドファンディングを行う会社です。投資先の情報が詳細に開示されているので選びやすく、実績豊富で安定性と安心感の高さが高評価を得ています。
【ぽちぽちFUNDING】
創業50年以上となる株式会社アイディが運営するぽちぽちFUNDINGは2020年8月に開始されたクラウドファンディングサービスで、スマホでも手軽に投資が始められるようになっています。1万円の少額投資もありますが、100万円の投資額であれば年利5％という利回りの良さがおすすめです。
【Joint α(ジョイントアルファ)】ジョイントアルファは不動産事業や介護・人材サービスを行う穴吹興産株式会社が運営し、東京都内ではなく大阪や京都、高松など地方にも多くの物件を扱う会社です。案件数は多く、地方物件を狙う方はチェックしてみてください。
【Fantas Fundig(ファンタスファンディング)】
FANTAS technology株式会社が運営するクラウドファンディングのなかでも人気の高い会社です。物件や案件数が豊富で運用期間は1年未満、短期投資したい方におすすめで、投資金が高ければ高いほど収益性が高くなります。1口1万円からの投資も可能になっています。
【A fundhig(エーファンディング)】
東証マザーズ上場の株式会社AMBITIONが運営するエーファンディングは信頼性が高く、ダントツの物件管理数を誇る会社です。他の不動産投資会社よりも利回りの良い物件が多く、早いリターンを望む方はサイトを要チェックです。
1万円から可能な会社もある
少額不動産投資のクラウドファンディングには1万円から投資できる会社もあります。1口1万円であれば誰でも気軽に投資でき、初心者でも始めやすいのでおすすめです。1万円を貯蓄しておくよりも利回りが高く、幅広い知識がなくても左右されないメリットもあります。
他にも物件管理や情報チェックなど手間がかからない、運用期間が短いのも特徴です。一方で途中キャンセルができない、投資会社が倒産すると資金回収が不可能になるなどのデメリットもあるので注意してください。1口1万円から投資できることができるおすすめクラウドファンディング会社もチェックしてみましょう。
【OwnersBook(オーナーズブック)】
東証マザーズ上場のロードスターキャピタルが運営し、融資型(貸付型)のクラウドファンディングを行っています。少額や分散投資ができ、運用期間は3～6カ月と短いものから20カ月以上と長いものもあるので、選択物件の幅が広がります。
【COZUCHI（こづち）】
株式会社SATASが運営する少額から投資OKのサービスが「COZUCHI」。サービスの特徴は不動産のプロが選定した物件のみを取り扱っていることです。これにより最大12%の利回りでかつ、低リスクな投資を実現しています。
また、所在地や物件情報はもちろんですが、空室率や物件情報も開示されているので安心です。初めての投資で不安…。こんな方にもおすすめの投資物件があるので、ぜひ下記をクリックしてチェックしてみてください。
【CREAL(クリアル)】
ブリッジ・シー・キャピタルが運営するクラウドファンディング会社で、物件選択肢の幅が広くマンション以外に保育園や学校などの案件もあります。マスターリース契約で空室リスクも回避でき、参加費無料のセミナーも開催しているのでまずはそちらに参加するのもいいでしょう。
小額から買える投資用物件
少額不動産投資では、どのような物件を投資用として購入することができるのでしょうか。一般的な不動産投資物件同様のものから、ちょっと手間のかかる物件もあるので参考にしてみてください。
少額の投資用物件を購入する場合は建物の状態や立地条件、築年数などをしっかりとチェックすることで収益に差が出るので情報収集は必須です。
少額不動産投資④1000万円以下の物件
1000万円以下で購入できる少額不動産投資物件はローンを組まなくて良い場合もあり、自己資金だけの投資だと利息関係なく収益が大きくなるのでおすすめです。少額不動産投資で購入できる物件には、中古区分マンションや地方にある一棟アパート、中古戸建て賃貸などがあります。
特に地方物件は一棟アパートでも1000万円しない場合も多く、穴場的な存在でもあります。しかし立地条件が悪い、リフォームが必要な場合はそれなりの対応をする必要があるので地方物件はしっかりと情報収集してから決断しましょう。
また、格安で売りに出ている中古戸建て賃貸も地方物件同様に修繕費をチェックしなければいけません。戸建ては一度入居すると長期間の家賃収入が期待できる分、短期よりも長期運用向けになります。少額で不動産投資を気軽に始めるにはワンルームマンション投資もおすすめで、都内物件でも簡単に投資することが可能です。
少額不動産投資⑤競売物件
ある程度の不動産投資知識がある方のほうが扱いやすい少額物件が競売物件になります。競売物件は何らかの理由により支払いができなくなった物件がかなりの格安で売りに出されている物件なので、同等の立地条件にある物件と比較すると約30～40％ほど価格が下がっている物件です。
しかし競売物件には専門の業者や不動産投資上級者が積極的に狙う物件でもあるので、初心者にはかなり敷居が高くなります。さらに立ち退きが必要なケースでは自身での交渉が必須、ローン特約がないのでまとまった資金が必要になる場合もあります。
少額で良い物件を購入できても競売物件を手に入れることはハードルが高く特殊物件、どちらかといえば豊富な知識を持っている上級者向けとなっているので初心者は安易に買わないよう注意してください。
少額不動産投資のメリットとデメリット
少額不動産投資は少ない資金で始めることができるため、不動産投資初心者にも始めやすいのでおすすめです。しかし少額投資はメリットばかりではなく、もちろんデメリットもあり、それぞれを把握しておく必要があります。少額不動産投資はローリスクローリターンの場合が多く、少しでも収益を上げたい方は有益な投資方法としてメリット・デメリットを知りましょう。
少額不動産投資のメリット
たとえ少ない投資額でも上手に運用することで成功に繋がり、長い目で見れば手元に収益を得られるようになります。まずは少額不動産投資のメリットからチェックしていきましょう。
少ない資金で得られるメリットは大きなものではありませんが、それでも収益を上げることができる長所を知ることで少額不動産投資を始めるきっかけになります。
手軽に始められる：少額不動産投資最大のメリットは少ない投資金で手軽に始めることができることにあります。ローンを組まなくて開始できる価格も多く、予算が少ない方や特に不動産投資初心者には扱いやすくなっています。
リスクが少ない：少額投資のためリスクが生じたときの損失が少なくなるメリットもあり、投資リスクを少なくしたい、大きな収益を望んでいない方にも向いています。少ない額を複数に振り分けて投資することもできれば大損することを回避することも可能です。100万円を投資して元本を失うよりも10万円を失うほうが金銭的にも精神的にもリスクは少なくなります。
徐々に資金を増やせる：少額投資であっても少しずつ収益を上げていけば徐々に資金を増やすことにも繋がります。少額投資の場合はローンを組まないことが多く、返済する金額がゼロなので収益がそのまま手元に残ります。増えた資金と少額不動産投資で得た知識を元に、一般の不動産投資に挑戦するのもいいでしょう。
節税効果：物件を所有する少額不動産投資なら物件の固定資産税や減価償却費用、修繕費、管理委託費などが経費扱いとなり、節税対策になります。しかし節税効果だけを狙った不動産投資はリスクがあるので避けましょう。
若年層でも投資できる：少額不動産投資であれば最低でも1万円からの投資が可能になるため、貯蓄が少ない若年層の方でも投資を始めることができます。
少額不動産投資のデメリット
少額不動産投資は一般的な不動産投資よりも少ない投資額ですが、やはりデメリットもあります。特にハイリターンを望むことは難しく、少額故の短所も知っておきましょう。ここから紹介するデメリットのなかには運用次第で避けることができるデメリットもあります。
避けられるリスクであれば対策を行い、賢く運用すれば収益を上げることも可能になります。上手く立ち回るために少額不動産投資のデメリットを把握しておくのも不動産投資の醍醐味です。
物件の選択肢が少ない：少額不動産投資となるとどうしても投資物件の選択肢が少なくなります。REITのような物件を保有せずに行う投資であれば投資できる物件数も多くなるけれど、低価格物件は種類や数が少なくなるので選べる幅が狭くなってしまいます。競売物件のように立地条件が良いにも関わらず低価格な物件もありますが、先程も記述したように不動産投資の知識が必要になるので気をつけましょう。
利益率が低い：不動産小口化商品以外の少額投資方法では物件保有しない方法も多く、REITなどは投資会社から分配される投資のやり方なので手数料が発生し、本来の収益よりも少なくなるデメリットがあります。投資会社に出資することで入金・出金手数料や購入手数料、運用手数料などさまざまな手数料がかかりますが、一般的にどの会社も手数料金は一定のため、投資額が少なければそれだけ手数料が負担になる場合もあります。
空室のリスク：安い物件は立地条件があまり良くない、築年数が経過しているなどの理由から空室が多い物件も少なくありません。入居率が低いとそれだけ家賃収入が減り、利益が出ない、少ない場合もあります。利回りが高い物件でも、それはあくまで満室だった状態なので、空室があればそれだけ家賃収入が減り、利回りが低下します。
物件価値が下落しやすい：少額不動産投資の物件は築年数によって価値が下落します。建物が古くなれば当然家賃が下がり、更には入居者が減って空室になるデメリットも出てきます。そうならないためにも築年数が経過した物件はリフォームや修繕を行い、入居率をキープしなければいけません。そのためにはリフォーム費や補修費用が必要になるので投資資金だけでは足りない場合もあります。
初心者には始めやすい投資でおすすめ
少額不動産投資は自己資金だけやローンを組み必要のない物件も多く、投資初心者には始めやすくなっています。少額不動産投資のメリット・デメリットを参考に、リスクを最小限にしてより効率的に収益を得るように行動するのがおすすめです。
不動産投資を始めたいけれど資金が足りない、不動産投資に関する知識が不十分という方はまずは少額不動産投資からスタートしてみるのはいかがでしょうか。
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