家を買うための住宅ローン基礎知識を徹底解説！返済額が安くなるコツとは？
家の購入にほとんどの方が住宅ローンに申し込むでしょう。しかし、住宅ローンにも様々な種類がありどれを選べば良いか悩んでしまったことがある方も少なくありません。
ここでは住宅ローンの基礎知識から、返済額を少なくするコツをお伝えしていきますので、資金計画の参考にしてみてください。きっとお役に立てるはずです。
目次
家を買うための住宅ローンとは？
まずは、住宅ローンがどのようなものなのか、お伝えしていきます。一言に住宅ローンと言っても様々な種類があります。目的に合わせて種類も異なってくるので、自分にはどのローンが合うのか確認してみてください。
家の目的別住宅ローンの種類
住宅ローンと聞くと、何千万もする家を購入するために金融機関から借り入れすることだと、思い浮かべる方がほとんどでしょう。借り入れたお金で何をするかによって、ローンの種類が異なってきます。
【住み替えローン】
現在住んでいる家を売却し、新たに家を購入する費用を借り入れること
【建て替えローン】
現在住んでいる家を建て替えるための費用を借り入れること
【借り換えローン】
現在住んでいる家はそのままで、契約している住宅ローンをよりよい条件の金融機関へ乗り換えること
【リフォームローン】
現在住んでいる家のバリアフリー化などのリフォームを行うことを目的に借り入れること
【諸費用ローン】
住宅購入時にかかる諸費用、不動産仲介手数料、保証料、火災保険料、登記料、消費税のために借り入れること
このように借り入れたお金を何の目的のために使用するかによって呼び方が変わってきます。では、さらに詳しくみていきましょう。
家を買うための民間融資と公的融資
借り入れをする機関によって融資の種類が異なってきます。ここからは。民間融資と公的融資について紹介していきます。
【民間融資】
民間融資は、その言葉こそ聞いたことがないと言う方が多いかもしれませんが、各銀行から借り入れる融資のことを指し、住宅ローンと聞いて真っ先に重い浮かべる借り入れ先です。低金利時代と呼ばれる昨今、銀行で定期積立をする、クレジットカード機能付きのキャッシュカードを契約する、給与の振り込み口座を融資を申し込んだ銀行に変更するなど、様々な条件をクリアすると、金利が店頭金利価格よりさらに低くなる商品などがあります。
銀行以外にも住宅ローンのみを取り扱っている金融機関や生命保険会社などでも住宅ローンを取り扱っている場合があり、これらも民間融資と言われています。
【公的融資】
公的融資はその名の通り、公的機関から借り入れることを指します。住宅ローンを借り入れする場合の公的機関には、都道府県、市区町村などが申し込みの窓口になっている自治体融資、勤務先の財形貯蓄に1年以上貯蓄をしており、かつ50万円以上ある方が申し込むことができる財形住宅融資などがあります。
公的融資には、申し込む方の年収や過去のヒストリーなどの他に、一定の条件が課せられる場合が多いため、民間融資を検討している方は、条件の確認をわすれないようにしておきましょう。
家を買うための「フラット35」
低金利なこともあり、変動金利で借り入れをされる方も多いですが、変動金利にはリスクがつきものです。今は安いかもしれませんが今度金利が上昇する可能性もあります。金利が上がるリスクがない固定金利での借り入れを求める方には、35年間金利が変わらない固定金利のフラット35がおすすめです。
フラット35は、、住宅金融支援機構と民間金融機関が連携していること、物件に一定の基準が設けられることが特徴です。頭金が用意できなくても借り入れることも可能ですが、申し込み時に頭金を用意できると金利を下げてくれる場合もあるので確認してみてください。
住宅ローンの利息の種類と仕組み
続いては、住宅ローンの利息の種類とその仕組みについて見ていきましょう。変動金利、固定金利があるのはご存知かもしれませんが、さらに枝分かれしてさまざまな金利のタイプが選べるようになっています。
金利の種類①変動金利型(5年ごと返済額見直し)
金利が情勢によって変わることがある変動金利型は、現在は低い金利ですが今後上昇する可能性が多いにあります。金利が上昇してしまった際に、どのように返済額も変わっていくのか、ということについて説明していきます。
変動金利の金利は半年に一度見直されています。仮に金利が上がったとしても返済額がすぐ上がることはありません。5年間の返済額は現在のまま、また5年後の返済額は現在の返済額の1.25倍までという決まりがあります。
ここだけ聞くと、金利が上昇してもすぐに返済額が変わらないと思う方も多いのではないでしょうか。しかし返済額は変わりませんが、利息部分の返済が増えるので元本部分の返済は少なくなってしまうのです。金利が上昇すればするほど返済額の中で利息の占める割合が増えていき、毎回の返済では利息さえも払いきれなくなってしまうということにもなりかねません。
今はまだ低金利で利息が少なくお得に見えますが、このようなリスクもあることを認識しておきましょう。
金利の種類②固定金利選択型
固定金利期間と変動金利期間を選べる商品のことを指します。借り入れしてから5～15年の間は固定金利、その後は変動金利と言ったように、金利を選べるのです。固定金利期間の間は、金利が変動することがないため返済計画が立てやすいことがメリットです。一方デメリットは、固定金利期間が終了し、変動金利期間になる際に金利が上昇していれば返済額が上がってしまうこと、また金利が定まっていないので返済計画が立てにくいことがあげらます。
商品の中には、固定金利期間が終了後も固定金利を選択できるものもあるので、リスクを避けたい方はそういった商品も調べておくことが大切です。
金利の種類③全期間固定金利型
その名の通り、借り入れ期間中の金利がずっと変わらないことを指します、全期間固定金利型の最大のメリットは金利が変わらず、返済計画が立てやすいことです。一方デメリットは、変動金利型に比べて、金利自体が割高に設定されていることです。
金利の種類④複合型
複合型はいくつかの金利のタイプを合わせて借り入れすることを指します。例えば、3000万円の借り入れで、1500万円を固定金利、残りの1500万円は変動金利と言うように2つの金利のタイプを組み合わせて借り入れすることができるのです。
複合型にするメリットは、全期間固定型にするより総返済額が安くなること、全額を変動金利で借り入れた場合より金利上昇のリスクを抑えることができる点です。
住宅ローンの返済方法の種類
続いては、返済方法についてご紹介していきます。返済方法は2種類あり、よく分からないまま契約している方もいるのではないでしょうか。どのようなメリット・デメリットがあるのか詳しく解説していきます。
方法①元利均等返済
元利均等返済は一言で言うと、毎月の返済額が変わらない返済方法です。返済を始めたころは、返済額の中に占める利息の割合が大きく元金に充てる返済が少ないことが特徴で返済するたびに、利息部分の割合が減っていきます。
方法②元金均等返済
字の通り、元金を均等に返済していく方法のことを指します。一方利息はと言うと、ローンの残高によって金額が異なってくるため、返済当初は返済金額が高くなっています。また、毎月返済額が少なくなっていくことが特徴です。
元利均等返済と元金均等返済のメリットとデメリット
特徴が分かったところで、それぞれのメリットデメリットを確認してみましょう。それぞれ比較することで、どちらの返済方法にするか選びやすくなります。
【元利均等返済】
＜メリット＞
- 返済額が一定のため、返済計画が立てやすい
＜デメリット＞
- 元金均等返済よりも総返済額が多くなる(同じ借り入れ期間の場合)
【元金均等返済】
＜メリット＞
- 返済が進むにつれ、返済額が少なくなる
- 元金の返済は早いため、元利均等偏差より返済総額が少なくなる(同じ借り入れ期間の場合)
＜デメリット＞
- 返済開始後の返済負担が重く、借入するために収入が高くないといけない
住宅ローン返済額が安くなるコツ
誰しもが住宅ローンの返済額が少しでも安くなってほしいと願っているのではないでしょうか。ほんの少しポイントを押さえてお得に住宅ローンを利用してみましょう。
コツ①頭金を多く入れる
頭金を多く入れると借入可能額が少なくなるため、利息の支払い額も安く済むのは皆さんもご存知でしょう。頭金を多く入れることによって、他にも嬉しいメリットがあるのです。
ただ単純に利息の支払いが少なくすむ他に、そもそもの金利自体も安くなる場合があるのです。支払う利息が少なくなる分、新しい家具の購入費用に充てたりすることもできるので、頭金はなるべく用意できるよう準備しておきましょう。
しかし、頭金の入れすぎには注意が必要です。住宅購入時には、新しい家具や家電、カーテンを全部屋分用意するだけでも費用がかかります。他にも火災保険や地震保険、引っ越し費用、不動産登記費用、不動産取得税、ご近所さんへの挨拶品の購入など一つ一つは大きな金額ではありませんが、全て含めると費用は大きくなってしまいます。手元に残しておきたい金額より50～100万円ほど残るように逆算して頭金を入れることがおすすめです。
コツ②返済期間を短くする
返済期間によっても総額が大きくかわってきます。まずは、3,000万円を全期間固定金利3.5%で返済した場合の借入期間ごとの総返済額を見ていきましょう。
| 借入期間 | 毎月の返済額 | 総返済額 | 利息分 |
|---|---|---|---|
| 20年 | 173,988円 | 41,757,100円 | 11,757,100円 |
| 25年 | 150,187円 | 45,056,121円 | 15,056,121円 |
| 30年 | 134,713円 | 48,496,826円 | 18,496,826円 |
| 35年 | 123,987円 | 52,074,620円 | 22,087,620円 |
このように、借入期間によって支払わなければならない利息の金額も大幅に変わってきます。しかし、はじめから借入期間を20年で組んでしまうと月々の返済額も高額になってしまいますので、借入期間を35年で組み、お子様に教育費がかかる間は月々の返済額を抑え、お子様が独立した後に繰り上げ返済をして借入期間を短くするという方法もあります。
住宅ローン契約時に短い期間で借り入れするのではなく、自身のライフプランに合わせて繰り上げ返済などを利用し柔軟な返済計画を立てることもおすすめです。
コツ③住宅ローン控除を利用する
最大で10年間、住宅ローン控除を受けられることはご存知でしょうか。住宅ローン控除を利用するためには、下記条件を満たしている方が対象です。
- 控除を受ける年の年収が3,000万円以下であること
- 登記簿上、床面積が50㎡以上であること
- 中古マンション：築25年以下、中古戸建：築20年以下であること
- 返済期間が10年以上あること
上記を満たしている方は、年末時の借入残高の1％が税額控除の対象となり40万円を限度に最大10年間減税措置が受けられると言うものです。この減税措置を受けるために頭金は入れずローンを組み10年経過後に頭金に入れる予定だったお金を繰り上げ返済として返済する方もいらっしゃるようです。
頭金を入れるのと10年経過後に繰り上げ返済するのとでは、どちらが総返済額が安くなるのかしっかり計算してみてください。
コツ④返済の総額を計算して選ぶ
借り入れする金融機関、金利の種類など様々な視点から返済の総額を試算してみるのも一つの方法です。住宅ローンの借入額と利息以外にも、事務手数料、団体信用生命保険料、保証料なども必ず必要となってきます。諸費用も合わせて、いくらかかるのかしっかり計算してみてください。
家の購入検討はローンシミュレーションを活用しよう！
様々なパターンでローンのシュミレーションをする際に、ネットを利用してみるのもおすすめです。月々の返済可能額から借入金額を求める方法、借入額から試算する方法、入力した項目に基づき試算してくれます。
こういったサイトを利用して、お得に住宅ローンを利用してみましょう。きっとお役に立てること間違いありません。諸費用や繰り上げ返済のシュミレーションもできるサイトをご紹介しますのでぜひ利用してみてください。
ローンを返せる金額を基準に家の購入を検討しよう！
一生に一度の大きな買い物、ましてや日々過ごすマイホームの購入となると妥協したくなく、予算より価格が高い物件に目が行ってしまう場合がよくあります。低金利な今の時代、年収に対して、5～6倍の住宅ローンを組むことは可能なため、つい予算よりも多く借り入れしてしまう方が大勢いらっしゃいますが、実際に返済していくとなると日々の生活が厳しくなってしまうという話がよくあります。
自身のライフプランや年収など、あらゆる視点から返済できるか試算をし慎重に購入を検討しましょう。ローンの返済総額が一番少なく済む方法を模索し、お得にマイホームを手に入れてみてください！
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※記事の掲載内容は執筆当時のものです。
